DGAP-News: IMMOFINANZ mit deutlich positivem Konzernergebnis im Startquartal 2017 (deutsch)

IMMOFINANZ mit deutlich positivem Konzernergebnis im Startquartal
2017

DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Quartalsergebnis
IMMOFINANZ mit deutlich positivem Konzernergebnis im Startquartal 2017

29.05.2017 / 18:02
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* Gesamtes Konzernergebnis auf EUR 80,7 Mio. gesteigert (Q1 2016: EUR -240,7 Mio.), Konzernergebnis fortgeführt auf EUR 101,7 Mio. verbessert
* Mieterlöse verkaufsbedingt um 1,9% gesunken, like-for-like Mieterlöse plus 3,7%, Mieterlöse aus Russland plus 16,6%
* Vermietungsgrad (exkl. Russland) auf 91,9% gestiegen
* Starkes Finanzergebnis von EUR 93,0 Mio. durch positive Bewertungseffekt

KENNZAHLEN (IN MEUR)// Q1 2017 // in % // Q1 2016*

Mieterlöse // 57,1 // -1,9% // 58,2 Ergebnis aus Asset Management
// 39,5 // -3,6% // 40,9 Ergebnis aus Immobilienverkäufen // -6,0 //
n/a // 0,5 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -5,8 // n/a //
27,7 Operatives Ergebnis // 17,8 // -68,9% // 57,2

Neubewertungen // -0,8 // 98,8% // -69,6
Finanzergebnis // 93,0 // n/a // -37,3

Konzernergebnis fortgeführt // 101,7 // n/a // -139,3
Konzernergebnis // 80,7 // n/a // -240,7 FFO 1 (exkl. Erg. aus
Immobilienverkäufen und Entwicklung) // 10,6 // >=100,0% // 2,5 FFO
2 (inkl. Ergebnis aus Immobilienverkäufen) // 4,7 // 55,1% // 3,0

* Auf Grund der Angleichung des Wirtschaftsjahres an das
Kalenderjahr per 31. Dezember 2016 beziehen sich die
Vergleichszahlen auf den entsprechenden Zeitraum des Kalenderjahres
2016. Sie entsprechen daher nicht jenen Zahlen, die für das 1.
Quartal des vorangegangenen Rumpfgeschäftsjahres (Q1 2016R)
veröffentlicht wurden.

Die im Konzernabschluss der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2016 für
das Einzelhandelsportfolio Moskau erstmals vorgenommene Darstellung
als aufgegebener Geschäftsbereich war gemäß IFRS 5 auch in den
(neuen) Vergleichszahlen abzubilden. Dies betrifft die separate
Darstellung des aufgegebenen Geschäftsbereichs für das
Einzelhandelsportfolio Moskau in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung und in der Konzern-Geldflussrechnung.

Die IMMOFINANZ hat im Q1 2017 ein Konzernergebnis aus
fortgeführten Geschäftsbereichen, also exklusive Russland, in Höhe
von EUR 101,7 Mio. (Q1 2016: EUR -139,3 Mio.) erwirtschaftet. Die
Mieterlöse belaufen sich im Q1 2017 auf EUR 57,1 Mio. nach EUR 58,2
Mio. im Q1 2016. Der leichte Rückgang um 1,9% ist vor allem eine
Folge der Portfoliobereinigung im Einzelhandelsbereich in
Österreich. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und
Verkäufe (like-for-like) sind die Mieterlöse im Startquartal 2017
hingegen um 3,7% auf EUR 49,7 Mio. gestiegen. Das operative Ergebnis
beläuft sich auf EUR 17,8 Mio. (Q1 2016: EUR 57,2 Mio.). Das
Finanzergebnis konnte auf EUR 93,0 Mio. deutlich verbessert werden
(Q1 2016: EUR -37,3 Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver
Bewertungseffekte bei den Beteiligungen an CA Immo und BUWOG.

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR
-21,0 Mio. (Q1 2016: EUR -101,4 Mio.) und umfasst den aufgegebenen
Kernmarkt Russland. Die Mieterlöse aus Russland beliefen sich dabei
auf EUR 22,2 Mio. nach EUR 19,0 Mio. im Q1 2016, was im Wesentlichen
auf eine Erholung des Rubel-Wechselkurses im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum zurückzuführen ist. Insgesamt beläuft sich das
Konzernergebnis somit auf EUR 80,7 Mio. (Q1 2016: EUR -240,7).

„In den zurückliegenden Monaten haben wir die IMMOFINANZ erneut
stärker gemacht: Der Vermietungsgrad unseres Gesamtportfolios ist
weiter auf knapp 92% gestiegen und die Kostenstrukturen wurden
sowohl im Finanzierungs- als auch im Personalbereich deutlich
verbessert. Mit der im Jänner dieses Jahres getätigten
Refinanzierung konnten wir etwa die Finanzierungskosten
mittelfristig um mehr als EUR 21,0 Mio. pro Jahr senken. Unsere
Beteiligung an der CA Immo hat sich zudem in den zurückliegenden
Monaten sehr gut entwickelt. Das spiegelt sich in unserem
Finanzergebnis positiv wider. Unsere CA Immo Aktien stehen per Ende
März auf Basis einer marktnahen Bewertung mit EUR 630,7 Mio. in
unseren Büchern, gemessen am EPRA NAV wären es sogar rund EUR 693,0
Mio. Das liegt deutlich über unserem Kaufpreis von ursprünglich EUR
603,7 Mio.“, kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die
Entwicklung. „Durch den vor kurzem vom Handelsgericht genehmigten
Vergleich zur Beendigung der gerichtlichen Überprüfung des
Umtauschverhältnisses der 2010 stattgefundenen Verschmelzung von
IMMOEAST und IMMOFINANZ haben wir zudem die letzte historische
Rechtsstreitigkeit auf Aktionärsebene beigelegt.“

Der Finanzierungsaufwand sank im Q1 um 7,6% auf EUR -26,7 Mio.
Dies ist u.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn
durchgeführten incentivierten Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe
2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission der neuen Wandelanleihe 2024
(Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Die Personalkosten (exklusive
Russland) belaufen sich auf EUR -9,3 Mio. (Q1 2016: -11,5 Mio.) und
konnten damit um mehr als 19,0% gesenkt werden.

Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios (exklusive Russland) hat
sich per 31. März 2017 auf 91,9% erhöht (31. Dezember 2016: 89,6%).
Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 89,2% gesteigert
werden (31. Dezember 2016: 87,3%). Die Einzelhandelsimmobilien sind
mit 95,7% bereits nahezu voll vermietet (31. Dezember 2016: 93,0%).
Der Vermietungsgrad im Bereich Retail Moskau erhöhte sich per 31.
März 2017 auf 88,3% (31. Dezember 2016: 87,7%).

Ergebnisentwicklung im Detail

Die Mieterlöse belaufen sich im 1. Quartal 2017 auf EUR 57,1 Mio.
nach EUR 58,2 Mio. im 1. Quartal 2016. Der leichte Rückgang um 1,9%
ist vor allem eine Folge der Portfoliobereinigung im
Einzelhandelsbereich in Österreich. So reduzierten sich im
Betrachtungszeitraum die Mieterlöse im Einzelhandel um 4,3% auf EUR
24,2 Mio., im Bürobereich hingegen stiegen sie um 1,3% auf EUR 28,1
Mio.

Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 39,5 Mio. um 3,6%
unter dem Vergleichswert 2016 (EUR 40,9 Mio.). Die
Immobilienaufwendungen beliefen sich dabei auf EUR -20,4 Mio. (Q1
2016: EUR -20,1 Mio.) und sind gekennzeichnet durch höhere
Instandhaltungsaufwendungen aufgrund der Modernisierungsarbeiten und
des Roll-outs der Marke myhive im Bürobereich (EUR -3,4 Mio. nach
EUR -2,2 Mio.) und einen Anstieg der Ausbaukosten für neuvermietete
Flächen (EUR -3,8 Mio. nach EUR -0,5 Mio.) als Folge des Abschlusses
großflächiger Mietverträge. Deutliche Rückgänge wurden hingegen bei
den Hauseigentümerbetriebskosten (EUR -4,4 Mio. nach EUR -5,4 Mio.)
sowie den Forderungsabschreibungen (EUR 0,05 Mio. nach EUR -1,4
Mio.) verzeichnet.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt im Berichtszeitraum
EUR -6,0 Mio. (Q1 2016: EUR 0,5 Mio.) und ist eine Folge der
Portfoliooptimierung. Die währungsbereinigten Bewertungseffekte
beziehen sich dabei u.a. auf kleinere und nicht strategiekonforme
Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte in Österreich.

Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung beläuft sich auf EUR
-5,8 Mio. (Q1 2016: EUR 27,7 Mio.) und ist im Wesentlichen eine
Folge von Mehrkosten bei Vorratsimmobilien im Gerling Quartier. Die
währungsbereinigte Neubewertung von in Bau befindlichem
Immobilienvermögen belief sich auf EUR 5,3 Mio. und ist auf die
Projektentwicklungen in Deutschland (FLOAT, trivago Campus, Cluster
Produktionstechnik) zurückzuführen (Q1 2016: EUR 38,9 Mio.).

Das operative Ergebnis beträgt somit EUR 17,8 Mio. und liegt
damit um 68,9% unter dem Vorjahreswert (EUR 57,2 Mio.). Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen dabei mit EUR -11,1 Mio.
um 22,1% unter dem Vergleichswert des Vorjahres (EUR -14,2 Mio.) und
sind vor allem auf gesunkene Rechts-, Prüfungs- und
Beratungsaufwendungen (EUR -1,9 Mio. nach EUR -5,8 Mio.)
zurückzuführen.

Die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen
beläuft sich auf EUR -3,1 Mio. (Q1 2016: EUR -110,9 Mio.). Das
Finanzergebnis beträgt EUR 93,0 Mio. (Q1 2016: EUR -37,3 Mio.). Der
Finanzierungsaufwand sank dabei um 7,6% auf EUR -26,7 Mio. (Q1 2016:
EUR -29,0 Mio.). Dies ist u.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der zu
Jahresbeginn durchgeführten incentivierten Wandlung von 43,4% der
Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission der neuen
Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Das sonstige
Finanzergebnis beträgt EUR -15,6 Mio. (Q1 2016: EUR 17,3 Mio.) und
resultiert im Wesentlichen aus der Bewertung von Derivaten in Höhe
von EUR -4,4 Mio. sowie dem Ergebniseffekt aus der incentivierten
Wandlung der Wandelanleihe 2018 in Höhe von EUR -12,5 Mio. Die
Bewertung der BUWOG-Aktien zum Börsenkurs per 31. März trägt weitere
EUR 2,0 Mio. bei.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten
Beteiligungen in Höhe von EUR 134,1 Mio. (Q1 2016: EUR -18,3 Mio.)
setzen sich zum überwiegenden Teil aus den Ergebnisanteilen der CA
Immo in Höhe von EUR 6,5 Mio. und einer marktnahen
Beteiligungsbewertung gemäß IFRS der CA Immo-Aktien (Buchkurs per
31. März 2017: EUR 24,55) im Ausmaß von EUR 84,1 Mio. sowie aus dem
Gewinn aus dem Verkauf von 4,5 Mio. Stück BUWOG-Aktien in Höhe von
EUR 18,0 Mio. und einer Bewertung zum Börsenkurs anlässlich der
Beendigung der Equity-Bilanzierung in Höhe von EUR 25,8 Mio.
zusammen. Nachdem IMMOFINANZ-CEO Oliver Schumy am 6. März 2017 sein
Mandat als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender der BUWOG
zurückgelegt hat, übt die IMMOFINANZ keinen maßgeblichen Einfluss
mehr im Sinne von IAS 28 auf die BUWOG Gruppe aus. Die Bewertung der
BUWOG-Aktien erfolgt daher ab nun ergebniswirksam zum Schlusskurs an
der Wiener Börse am jeweiligen Bilanzstichtag.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) liegt folglich bei EUR 107,0
Mio. (Q1 2016: EUR -114,6 Mio.). Die Ertragsteuern betragen im
Berichtszeitraum EUR -5,3 Mio. (Q1 2016: EUR -24,7 Mio.).

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen in Höhe von EUR
-21,0 Mio. (Q1 2016: EUR -101,4 Mio.) umfasst den aufgegebenen
Kernmarkt Russland. Die Mieterlöse aus Russland beliefen sich dabei
auf EUR 22,2 Mio. nach EUR 19,0 Mio. im 1. Quartal 2016, was im
Wesentlichen auf eine Erholung des Rubel-Wechselkurses im Vergleich
zum Vorjahreszeitraum zurückzuführen ist. Der Vermietungsgrad der
fünf Moskauer Einkaufszentren betrug 88,3% per 31. März 2017 (31.
Dezember 2016: 87,7%). Die währungsbereinigte Neubewertung – sie
entspricht der Wertveränderung in US-Dollar, umgerechnet in Euro -
des russischen Immobilienvermögens beläuft sich im 1. Quartal 2017
auf EUR -2,7 Mio. (Q1 2016: EUR -71,7 Mio.).

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen beläuft
sich für das 1. Quartal 2017 auf EUR 101,7 Mio. (Q1 2016: EUR -139,3
Mio.). Das Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen
Geschäftsbereichen) beträgt EUR 80,7 Mio. (Q1 2016: EUR -240,7
Mio.). Das verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,07 (Q1 2016:
EUR -0,24). Der EPRA NAV je Aktie beträgt EUR 3,14 (31. Dezember
2016: EUR 3,12).

Der nachhaltige FFO 1 (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen
und Immobilienentwicklung) liegt bei EUR 10,6 Mio. (Q1 2016: EUR 2,5
Mio.). Der FFO 2 (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen)
beträgt EUR 4,7 Mio. (Q1 2016: EUR 3,0 Mio.).

Die liquiden Mittel sind per 31. März 2017 mit EUR 469,0 Mio.
ausgewiesen (31. Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.). Der Anstieg ist die
Folge der mehrstufigen Refinanzierungstransaktion im Jänner, bei der
u.a. eine neue Wandelanleihe mit Laufzeit 2024 begeben und rund 4,5
Mio. Stück BUWOG-Aktien am Markt platziert worden sind. Die
IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer
Eigenkapitalquote von 40,3% (31. Dezember 2016: 37,8%) sowie einem
Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 44,3% bzw. 48,2% inkl. Russland
(31. Dezember 2016: 49,0% bzw. inkl. Russland 52,2%).

Ausblick Die Abtrennung der russischen Einzelhandelsimmobilien
mittels Verkauf oder Abspaltung soll wie angekündigt bis Ende 2017
abgeschlossen werden. Die im Zuge der Präsentation der Jahreszahlen
2016R abgegebene Einschätzung hinsichtlich der Faktoren für das
mittelfristige Wachstum des nachhaltigen FFO1 wird bestätigt. Für
das laufende Geschäftsjahr 2017 ist die Zahlung einer Dividende
geplant.

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das 1. Quartal 2017 zum
Stichtag 31. März 2017 ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab
30. Mai 2017 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher
Immobilienkonzern und fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente
Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in Europa: Österreich,
Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und Polen. Zum
Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von
Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP
SHOP (Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein
Qualitäts- und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen
besitzt ein Immobilienvermögen von rund EUR 4,0 Mrd. (exkl.
Russland), das sich auf mehr als 230 Objekte verteilt. Das
Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und Warschau
gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

Für Rückfragen kontaktieren Sie bitte:
Bettina Schragl

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T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
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29.05.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
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Börsen: Freiverkehr in Berlin, München, Stuttgart; Open Market in
Frankfurt; Warschau, Wien (Amtlicher Handel / Official Market)

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578263 29.05.2017

ISIN AT0000809058

AXC0180 2017-05-29/18:03

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